「テナントは家賃が高いので、マンションの一室でエステサロンを始めたい」
開業準備中の方から、b-modelsにもよく寄せられるご相談です。
結論から言うと、マンションでのエステサロン開業は「事業利用が認められた物件」なら可能です。
賃貸なら「SOHO可」「店舗・事務所可」の物件、分譲なら管理規約で事業利用が認められていることが条件になります。
居住用として借りた部屋で無断で営業すると、契約解除や退去を求められるおそれがあります。
この記事では、マンションエステのメリット・デメリットと、契約前に確認すべきポイントを解説します。
業務用エステ機器メーカーとして、機器を置く前に見落としやすい電源や搬入の注意点もまとめました。
自宅サロンやテナントとの比較表もあるので、開業スタイル選びにお役立てください。
マンションエステとは？開業できるのは事業利用が認められた物件だけ
マンションエステとは、マンションの一室を店舗としてエステサロンを営業するスタイルです。
テナントより賃料を抑えやすく、立地の選択肢も広いため、個人開業で選ばれることが多い開業方法です。
ただし、一般的なマンションは住居専用として貸し出されています。
国土交通省の「マンション標準管理規約」でも、専有部分は住宅として使う前提です。
物件タイプごとの開業可否は、次のとおりです。
| 物件タイプ | エステサロン開業 | 確認すること |
|---|---|---|
| 賃貸・居住用（住居専用） | 原則不可 | 貸主の承諾と契約の用途変更が必要 |
| 賃貸・SOHO可 | 物件による | 不特定多数の来客を伴う業種が可能か |
| 賃貸・店舗可／事務所可 | 可能なことが多い | 業種制限・看板の可否・営業時間 |
| 分譲（持ち家） | 管理規約による | 専有部分の用途の規定・管理組合への届け出 |
区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。
国土交通省「マンション標準管理規約（単棟型）」第12条
「SOHO可」でも、来客を伴う店舗利用はNGとする物件があります。
不動産ポータルサイトで「事務所可」「店舗可」で絞り込み、内見前に「エステサロンとして来客がある」ことを伝えて確認しましょう。
マンションでエステサロンを開業する4つのメリット
マンションでエステサロンを開業するメリットは、次の4つです。
- 開業資金と毎月の家賃を抑えられる
- 落ち着いたプライベート空間で施術できる
- 住宅地や駅近など希望のエリアを選びやすい
- 自宅と分ければ仕事と生活を切り替えられる
開業資金と毎月の家賃を抑えられる
マンションエステは、商業ビルのテナントより初期費用と家賃を抑えやすいのが最大のメリットです。
テナントでは、賃料の6か月分以上の保証金を求められることも珍しくありません。
スケルトン物件なら内装工事費もかかり、開業準備に数百万円が必要になるケースもあります。
マンションなら、敷金・礼金は住居用に近い水準の物件が多く、内装も既存の部屋を活かせます。
固定費が低いほど損益分岐点が下がり、開業直後の売上が少ない時期も経営を続けやすくなります。
落ち着いたプライベート空間で施術できる
住宅街のマンションは、人や車の往来が少なく静かな環境で施術できます。
飲食店などが入る商業ビルのように、においや騒音を気にする必要もありません。
「隠れ家サロン」として、人目を気にせず通いたいお客様に選ばれやすいスタイルです。
眺望のよい高層階や、デザイン性の高い物件を選べば、それ自体がサロンの魅力になります。
住宅地や駅近など希望のエリアを選びやすい
テナント物件は、駅前や商業エリアに集中しがちです。
マンションなら、ターゲット層が住む住宅地や駅徒歩圏など、テナントが少ないエリアも候補にできます。
コンセプトやターゲットに合わせて商圏を選べる点は、大きな強みです。
自宅と分ければ仕事と生活を切り替えられる
自宅の一室で営業する自宅サロンは、家族の生活音や来客対応が負担になりがちです。
サロン専用にマンションを借りれば、生活空間と分けて営業できます。
自宅の住所を公開せずに済むのも、安心材料のひとつです。
マンションでエステサロンを開業する4つのデメリット
一方で、マンションエステには次の4つのデメリットがあります。
- 開業できる物件が限られる
- 外から見えないため集客の難易度が上がる
- 大掛かりな内装工事ができない
- 事業用契約にすると家賃に消費税がかかる
開業できる物件が限られる
ほとんどのマンションは居住用として建てられ、貸し出されています。
「事務所可」の物件でも、不特定多数が出入りするエステサロンは断られることがあります。
希望エリアで条件に合う物件が見つかるまで、時間がかかることを想定しておきましょう。
外から見えないため集客の難易度が上がる
マンションエステは外観からサロンだと分からず、通りがかりの来店はほぼ期待できません。
敷地内に看板を出せない物件も多く、SNSや予約サイトなどWeb集客が中心になります。
オートロックを解除してもらい部屋まで向かう流れに、抵抗を感じる新規客もいます。
予約時に、建物の外観写真と入館方法を案内しておくと来店のハードルを下げられます。
Web集客の方法は、エステサロンにおすすめの集客サイト・アプリ10選で紹介しています。
大掛かりな内装工事ができない
賃貸マンションには原状回復義務があり、退去時には元の状態に戻す必要があります。
壁や床の工事、水回りの増設などは、貸主の許可がなければ行えません。
照明・家具・ファブリックなど、原状回復しやすいアイテムで雰囲気をつくるのが現実的です。
工事をせずに空間を整えるコツは、エステサロンの内装をおしゃれにするコツを参考にしてください。
事業用契約にすると家賃に消費税がかかる
住宅の貸付けは、消費税が非課税です。
一方で、事務所や店舗として契約した場合は、家賃に消費税（10％）がかかります。
家賃10万円の部屋なら、月1万円の負担増になる計算です。
物件の比較では、税込の総額で判断しましょう。
マンションエステと自宅サロン・テナント・レンタルサロンの比較
マンションエステが自分に合っているかは、ほかの開業スタイルと比べると判断しやすくなります。
主な4つのスタイルの特徴は、次のとおりです。
| 開業スタイル | 初期費用 | 家賃負担 | 集客のしやすさ | 内装の自由度 |
|---|---|---|---|---|
| マンションエステ | 中 | 中 | 低め（Web集客が中心） | 低い（原状回復が必要） |
| 自宅サロン（戸建て） | 低 | なし | 低め | 中（持ち家なら高い） |
| テナントサロン | 高 | 高 | 高い（路面・駅前） | 高い |
| レンタル・シェアサロン | 低 | 利用料のみ | 中（既存店の集客を活用） | ほぼなし |
自宅サロン（戸建て）は家賃ゼロだが生活との両立が課題
自宅の一室を使う自宅サロンは、家賃がかからず固定費を最も抑えられます。
一方で、住宅地にあるためアクセスが不便になりやすく、家族の生活への影響も避けられません。
開業手順や費用は、自宅サロンの開業・始め方7ステップで詳しく解説しています。
テナントサロンは集客力が高いが固定費も高い
商業ビルや路面店のテナントは、人通りが多く看板も出せるため集客に有利です。
ただし、保証金・内装工事費・家賃がかさみ、開業資金は4つのスタイルで最も大きくなります。
レンタル・シェアサロンは低コストだが内装と備品は選べない
既存サロンの一室や時間枠を借りる方法で、初期費用を最小限に抑えられます。
ただし内装や清潔感は間借り先に左右され、自分らしい空間づくりはできません。
完全予約制で一人のお客様に向き合う形態は、プライベートサロンの開業方法と自宅サロンとの違いでも紹介しています。
マンションでエステサロンを開業する前に確認すべき5つの注意点
マンションエステのトラブルは、多くが契約前の確認不足から起こります。
開業前に、次の5点を必ず確認しましょう。
- 賃貸は貸主の承諾を得て、用途を契約書に明記する
- 分譲は管理規約で事業利用が認められているか確認する
- 看板・表札・共用部の使い方のルールを確認する
- 近隣住民とのトラブルを防ぐ運営ルールを決める
- 一人営業になる場合は防犯対策をとる
賃貸は貸主の承諾を得て、用途を契約書に明記する
居住用として借りた部屋でエステサロンを営業するのは、契約で定めた用途に反します。
発覚すれば、契約解除や退去、損害賠償を求められるおそれがあります。
「バレなければ大丈夫」と考えず、必ず貸主・管理会社の承諾を得てください。
承諾を得たら、契約書の使用目的に「エステサロン」「店舗兼事務所」などと明記してもらいます。
口頭の了承だけでは、担当者や貸主が変わったときにトラブルになりがちです。
なお、事業用への用途変更後は家賃に消費税がかかる点も、あわせて確認しておきましょう。
住宅の貸付けは非課税ですが、契約で住宅として貸し付けた建物を、当事者間の契約変更で事業用など住宅以外の用途にした場合は、その後の貸付けが課税の対象になります。
国税庁「No.6226 住宅の貸付け」の内容をもとに要約
分譲は管理規約で事業利用が認められているか確認する
持ち家の分譲マンションでも、自由にサロンを開けるわけではありません。
多くのマンションは、標準管理規約にならって専有部分を「住宅専用」と定めています。
規約に違反して営業を続けると、管理組合から使用の差し止めを求められる可能性があります。
まずは管理規約の「専有部分の用途」の条文を確認しましょう。
判断に迷う場合は、管理組合や管理会社に事前相談するのが確実です。
看板・表札・共用部の使い方のルールを確認する
事業利用が認められた物件でも、看板の設置やポストへの店名表示は禁止されている場合があります。
エントランスでの待ち合わせや、共用廊下への備品の仮置きもトラブルのもとです。
入居前に、管理会社に表示と共用部のルールを確認しておきましょう。
近隣住民とのトラブルを防ぐ運営ルールを決める
マンションエステで多いトラブルは、来客の出入り・話し声・駐車・タオルの洗濯音などです。
次のような運営ルールを決めておくと、トラブルを防ぎやすくなります。
- 完全予約制にして、来客が重ならないよう予約間隔をあける
- 来店時は車ではなく公共交通機関の利用をお願いする
- 早朝・深夜の営業や、洗濯機の使用を避ける
- 入居時に両隣と上下階へあいさつしておく
一人営業になる場合は防犯対策をとる
マンションの密室で一人で施術するため、防犯面のリスクは店舗型より高くなります。
女性専用・紹介制・事前の本人確認など、受け入れる顧客の条件を決めておきましょう。
インターホンのカメラ確認や、家族と予約状況を共有しておくことも有効です。
業務用エステ機器をマンションに置く前に確認したい3つのこと
マンションエステで業務用エステ機器を使う場合は、物件選びの段階で次の3点を確認しておくと安心です。
契約後に「機器が使えない」「搬入できない」と分かると、取り返しがつきません。
- 電気の契約容量（アンペア）とコンセントの位置
- エレベーター・玄関・廊下の幅と床の強度
- 機器の運転音と振動
電気の契約容量（アンペア）とコンセントの位置
マンションの電気契約は、住居用の容量に設定されていることが多くあります。
業務用エステ機器にエアコン・タオルウォーマー・ドライヤーが重なると、ブレーカーが落ちることがあります。
導入前に機器の消費電力を販売元に確認し、必要なら契約アンペアの変更を管理会社に相談しましょう。
エレベーター・玄関・廊下の幅と床の強度
エステベッドや据え置き型の機器は、サイズも重さもあります。
エレベーターや玄関の幅、曲がり角を通れるかを、機器の外寸と照らし合わせて確認してください。
重い機器を置く場合は、床の傷を防ぐマットも用意しておくと原状回復の負担を減らせます。
機器の運転音と振動
冷却ファンの音や振動は、静かなマンションでは想像以上に響くことがあります。
デモ体験の際に運転音を確かめ、施術部屋を隣室と接していない位置にできるか検討しましょう。
サロンの広さと機器の置き方は、自宅兼サロンの間取り例と必要な広さが参考になります。
開業時に揃える機器の種類と選び方は、エステ開業に必要な機器の種類と選び方で解説しています。
b-modelsでは、業務用エステ機器の資料請求・デモ体験を受け付けています。
設置環境についてもお気軽にご相談ください。
マンションでエステサロンを開業するまでの6ステップ
マンションエステの開業は、次の6ステップで進めるとスムーズです。
- コンセプト・ターゲット・メニューを決める
- 「店舗可」「事務所可」などの条件で物件を探す
- 貸主・管理会社（分譲なら管理組合）にエステサロンとしての利用を相談する
- 使用目的を明記して契約する
- 業務用エステ機器・備品・内装を整える
- 開業届を提出し、集客の準備を始める
物件探しの前にメニューを決めておくと、必要な広さや電源容量から物件を絞り込めます。
開業前に揃える備品は、エステサロン開業に必要なもの一覧でチェックできます。
税務署への届け出は、エステサロンの開業届の書き方・提出方法を参考にしてください。
一般的なエステメニューなら、保健所への届け出は不要です。
まつ毛エクステなどを扱う場合の手続きは、エステサロン開業に保健所の届け出は必要かで解説しています。
マンションエステ開業を成功させる5つのコツ
最後に、マンションエステの開業を成功させるためのコツを5つ紹介します。
- サロン開業が認められたマンションを選ぶ
- 近隣住民との関係を大切にする
- 物件に求める条件に優先順位をつける
- 開業資金と運転資金を確保しておく
- 開業支援サービスを活用する
サロン開業が認められたマンションを選ぶ
前提として、事業利用が認められた物件から選ぶことを徹底しましょう。
居住用の物件でも、相談すれば承諾を得られるケースはあります。
気になる物件があれば、契約前に管理会社へ問い合わせてみてください。
近隣住民との関係を大切にする
不特定多数が出入りする以上、近隣住民への配慮は欠かせません。
日頃のあいさつや小さな気遣いの積み重ねが、サロン運営への理解につながります。
物件に求める条件に優先順位をつける
開業できるマンションは数が限られ、理想の条件をすべて満たす物件はまず見つかりません。
「駅からの距離」「広さ」「電源容量」など、譲れない条件と妥協できる条件を事前に整理しておきましょう。
店名と同様に、立地もブランドの一部です。売れるサロン名の決め方もあわせてご覧ください。
開業資金と運転資金を確保しておく
マンションエステの開業資金は、物件の初期費用・備品・内装で約110万〜300万円が目安です。
業務用エステ機器を購入する場合は、別途その費用がかかります。
集客が軌道に乗るまでの家賃や広告費として、数か月分の運転資金も確保しておくと安心です。
資金が不足する場合は、金融機関の融資や補助金・助成金も検討しましょう。
詳しくは、エステサロンの開業資金はいくら？必要な設備費用や助成金について解説や、エステサロンの開業や経営に使える補助金・助成金制度をご覧ください。
開業支援サービスを活用する
初めての開業で不安がある方は、開業・経営支援サービスの活用もおすすめです。
物件選びから機器選定、メニュー作り、集客まで相談できると、判断に迷う時間を減らせます。
支援内容の比較は、エステサロンの開業支援とは？支援の流れや助成金・補助金で紹介しています。
株式会社b-modelsは『マシンを売らないメーカー』として、業務用エステ機器のご提案とあわせてサロン経営のコンサルティングを提供しています。
マンションでの開業についても、お気軽にご相談ください。
マンションエステの開業に関するよくある質問
居住用の賃貸マンションで、こっそり開業してもよいですか？
おすすめしません。
契約で定めた用途に反するため、発覚すると契約解除や退去を求められるおそれがあります。
口コミサイトやSNSでの発信から、管理会社に知られるケースもあります。
必ず事前に貸主の承諾を得てください。
マンションの家賃は経費にできますか？
サロン専用に借りた部屋の家賃は、事業の経費として計上できます。
住まいと兼用する場合は、サロンとして使う面積や時間の割合で按分するのが一般的です。
具体的な按分方法は、税理士や税務署に確認しましょう。
マンションの前に看板を出してもよいですか？
管理規約や賃貸契約で禁止されていることが多く、事前の確認が必要です。
看板を出せない場合は、玄関ドアの小さな表示や、予約時の道順案内で補いましょう。
許可が得られた場合の看板選びは、自宅サロンにおすすめの看板が参考になります。
一人でマンションエステを開業できますか？
一人でも開業できます。
実際に、オーナーが一人で運営するマンションエステは多くあります。
一人で施術できる人数には限りがあるため、施術時間の短縮や客単価の設計が売上を左右します。
まとめ：マンションエステは物件と契約の確認が成功のカギ
マンションでのエステサロン開業は、初期費用と家賃を抑えながら落ち着いた空間で営業できる開業スタイルです。
一方で、開業できる物件が限られ、集客はWebが中心になります。
開業前に、次のポイントを確認しておきましょう。
- 物件は「店舗可」「事務所可」など事業利用が認められているか
- 賃貸は貸主の承諾を得て、契約書に用途を明記したか
- 分譲は管理規約の「専有部分の用途」を確認したか
- 看板・共用部・営業時間のルールを確認したか
- 業務用エステ機器の電源容量・搬入経路・運転音を確認したか
条件に合うマンションが見つからない場合は、自宅サロンやテナントサロンも比較してみましょう。
株式会社b-modelsでは、業務用エステ機器の販売をはじめ、資金調達・メニュー構築・集客媒体の運用代行まで、ワンストップで開業を支援しています。
マンションでの開業準備に不安がある方は、お気軽に資料請求・お問い合わせください。
