賃貸マンションの一室を使ってエステサロンを開業するマンションエステには、テナントサロンと比較して毎月の賃料を安く抑えられるほか、開業できる立地を自由に選べるメリットがあります。
そのため、賃貸マンションを借りてエステサロンを開業したいと考える方は多いですが、一般的なマンションでは営業許可を取れずに賃貸を断られてしまうことも少なくありません。
そこで本記事では、マンションでエステサロンを開業するメリット・デメリットや注意点、失敗しない開業のための成功のコツについてもご紹介します。マンションエステの開業を検討している方は、ぜひ最後までご覧ください。
マンションエステとは？
マンションエステとは、自己所有のマンションや賃貸マンションを店舗として利用し、エステサロンを開業・経営することを指します。戸建て住宅を使った自宅サロンと比べて立地選びの自由度が高く、テナントサロンよりも毎月の賃料を抑えられることから、初めてのエステサロン開業では重宝されています。
しかし、居住目的で貸し出されている一般的なマンションは、エステサロンのような事業目的で利用することが禁止されているため、基本的には開業できないケースが多くなります。
自己所有の分譲マンションであっても同様で、家主や管理組合に告げることなく開業した場合には、契約違反として強制退去となる可能性も出てきます。
そのため、マンションでエステサロンを開業したい場合には、「事務所（SOHO）可」「商用利用可」と記載されている物件を選ぶことが大切です。
不動産ポータルサイトで検索する際にも、これらの項目で絞り込みながら物件を探すのがおすすめです。
マンションエステを開業するメリット
マンションでエステサロンを開業するメリットとしては、以下の3つが挙げられます。
- 開業資金・家賃を抑えられる
- 落ち着いた環境で施術を提供できる
- 好きなエリアで開業できる
それぞれ詳しく解説していきましょう。
開業資金・家賃を抑えられる
テナントを借りてエステサロンを開業する場合と比較すると、マンションエステは開業資金や家賃を抑えられるメリットがあります。商業ビルなどのテナントで開業する場合、マンションよりも高額な賃料が設定されていることが多く、契約時にも賃料の約6ヶ月分の保証金を求められるケースがあります。内装工事費を含めれば、開業準備に200万円以上の費用がかかることも珍しくありません。
一方のマンションエステであれば、一般的な賃貸用マンションに近い家賃水準のため、初期費用を抑えることが可能です。家賃が安ければランニングコストの削減につながり、エステサロンの黒字経営を実現しやすくなるのもメリットに挙げられるでしょう。
落ち着いた環境で施術を提供できる
雑多なお店が入居する商業ビルに出店する場合と比べ、住宅街にあるマンションでエステサロンを開業する場合には、より落ち着いた環境で施術を提供できるメリットを得られます。周辺環境が静かで人や車の通りも少ない環境であれば、隠れ家風のエステサロンとして高い集客効果も期待できます。
飲食店や美容室などが入居する商業ビルの場合、音だけではなく臭いやゴミ、外観などが気になることも多いですが、おしゃれな外観のマンションであれば、そういった心配も不要です。高層階のマンションを選んでエステサロンを開業することで、見晴らしの良さを一つの売りとすることもできるでしょう。
好きなエリアで開業できる
エステサロン開業が可能なマンションは、商業ビルなどのテナントよりも物件数が豊富なため、好きなエリアで開業できる可能性が高まります。開業するエステサロンのコンセプトやターゲット層に合わせて、最適な商圏で店舗をオープンできることが大きなメリットです。
前述した通り、居住用のマンションではエステサロンの開業は難しいため選択肢から外す必要はありますが、条件に合うテナントが見つからない場合には、マンションエステが最適な開業手段となることもあるでしょう。
マンションエステを開業するデメリット
マンションでエステサロンを開業するデメリットには、以下の3つが考えられます。
- 開業できるマンションが少ない
- 集客の難易度が高くなる
- 大掛かりな内装工事は難しい
一つひとつのデメリットについて、深掘りしながら解説しましょう。
開業できるマンションが少ない
エステサロンを開業できるマンションは、物件数が絞られてしまう点がデメリットです。一般的なマンションの多くは、もともと居住用に建築され貸し出されていることが多く、エステサロン開業は断られる可能性が高いです。また、事務所可としている物件であっても、不特定多数の人が出入りするエステサロンはNGとなるケースも少なくありません。
開業可能なマンションが少なくなっている背景には、居住用と店舗用でマンションの建築基準法・消防法などの基準が異なっている点が挙げられます。そのため家主に無断でエステサロンを開業してしまうと、契約違反による強制退去や損害賠償が発生する可能性があるためご注意ください。
集客の難易度が高くなる
テナントを借りる場合と比較して、マンションエステは外観からエステサロンを経営していることが伝わりづらく、集客の難易度が高まる傾向にあります。マンションの敷地内に看板を出すことがNGとなっているケースもあるため、SNSやWebを活用した集客に力を入れる必要が出てきます。
また、オートロックが設置されているマンションでは、インターホンを押してロックを解除してもらい、指定の部屋までエレベーターや階段で移動することに対して、心理的なハードルが高まってしまう点もデメリットです。来店までのハードルが上がり、リピーター獲得が困難となる可能性があることを考慮しておきましょう。
大掛かりな内装工事は難しい
自宅サロンやテナントサロンと比較し、共同住宅であるマンションでは、大規模な内装工事が難しくなる点にもご注意ください。賃貸マンションには原則として、原状回復義務があり、退去時には内装や設備などをすべて撤去する必要があります。
リフォーム・改築にも家主の許可を必要とすることから、内装へのこだわりを反映するのは難しくなるでしょう。
マンションエステを開業する時の注意点
続いて、マンションでエステサロンを開業する際に抑えておきたい、3つの注意点をご紹介します。
- 営業許可を取らなければ脱税・退去のリスクも
- 分譲マンションでも管理規約を要確認
- マンションエステのトラブルに備える必要がある
一つずつ詳しく解説しましょう。
営業許可を取らなければ脱税・退去のリスクも
居住用のマンションでエステサロンを開業する場合には、必ず家主からの営業許可を取る必要があります。無断でエステサロン開業を強行してしまうと、家賃にかかる消費税の無申告により脱税行為と見なされたり、契約違反による強制退去となったりするリスクがあります。
特に消費税の扱いについては、居住用の物件では家賃は非課税、店舗用の物件では賃料に消費税が課されるという違いがあり、無断での営業は消費税の脱税行為となってしまいます。居住用マンションの店舗利用は、家主の税負担も増えることから、大きなトラブルを引き起こす可能性がある点にご注意ください。
分譲マンションでも管理規約を要確認
分譲マンション、いわゆる持ち家のマンションであっても、管理組合に無断でエステサロンを開業することは望ましくありません。分譲マンションの店舗利用については、管理規約で制限されているケースが多く、居住用以外の用途では使ってはならないと定めているマンションがほとんどです。
たとえご自身で購入し、ローンの支払いが完了しているマンションであっても、自由にエステサロンを開業できるわけではありません。管理組合から営業許可を受けて開業した場合にも、近隣住民からのクレームにより、トラブルに巻き込まれる可能性は残ります。
マンションエステのトラブルに備える必要がある
マンションでのエステサロン開業では、ほかの開業方法と比べてクレームやトラブルが発生しやすい傾向にあります。無断営業による契約違反だけではなく、周辺住民からのクレームや、ほかの住民の駐車スペースの無断利用など、さまざまな事例が見受けられます。こうしたトラブルが発生しやすい点も、開業前に理解しておくことが大切です。
マンションエステ以外の開業スタイルと特徴
本記事でご紹介してきたマンションエステ以外にも、エステサロンの開業スタイルにはいくつかの種類があります。ここでは以下の3つの開業スタイルについて、マンションエステと比較しながら解説していきます。
- 自宅サロン（戸建て住宅）
- テナントサロン
- レンタルサロン・シェアサロン
順番にご紹介しましょう。
自宅サロン（戸建て住宅）
戸建て住宅を使った自宅サロンは、現在の住まいの一部を店舗用として活用し、自宅の敷地内でエステサロンを開業する方法です。ほかの開業方法と比べて家賃の負担がなく、ランニングコストを抑えられるメリットが挙げられます。
一方で、住宅地にある自宅ではアクセス性が悪く、集客のハードルが高まる傾向にあります。同居する家族がいる場合には、お客様が増えてお店が活発になるほど、家族への影響が大きくなる点にも注意が必要です。自宅サロンのオーナー様の中には、オン・オフの切り替えが難しいことに悩んでいる方もいらっしゃいます。
テナントサロン
テナントサロンは、商業ビルなどの店舗スペースを借りてエステサロンを出店する方法です。テナント物件は、人通りが多くビジネスに向いている立地に建っていることが多く、集客効果が高まるメリットが期待できます。
ただしテナントの賃料や契約金は、賃貸マンションと比べて高い水準に設定されており、初期費用やランニングコストが膨らみやすい点に注意が必要です。また、飲食店や美容室などのほかの業種が入居しているテナントビルでは、騒音や臭いが気になることも出てくるでしょう。
レンタルサロン・シェアサロン
レンタルサロン・シェアサロンは、すでに店舗を構えている美容室やエステサロンの一角や一部屋を間借りすることで開業する方法です。自宅サロンと同様に初期費用やランニングコストを抑えられるほか、既存の集客力や設備を活用できるメリットも得られます。
ただし備品・消耗品がどれだけ利用できるかは間借り先の店舗によって左右されるほか、清潔感や統一感ももともとの店舗に依存します。こだわりの内装でエステサロンを開業することは難しく、時にはほかのサロンオーナーとのトラブルに発展するケースもあるでしょう。
マンションエステ開業を成功させる5つの秘訣
最後に、マンションでのエステサロン開業を成功させるための、5つのポイントについてご紹介します。
- サロン開業ができるマンションを選ぶ
- 近隣住民の理解を得る
- こだわりの条件を絞っておく
- 開業資金を調達しておく
- 開業支援サービスを活用する
それぞれのコツを踏まえながら、失敗しないエステサロン開業を目指しましょう。
サロン開業ができるマンションを選ぶ
まず前提として、事務所利用や商用利用が可能なマンションから物件を選ぶことを徹底しましょう。居住用の賃貸マンションで、家主に無断で開業することは、大きなトラブルを招く危険性があるため注意してください。管理会社やマンションのオーナーに相談することで、居住用の賃貸マンションでも営業許可を出してくれるケースもあるので、事前に問い合わせてみることをおすすめします。
近隣住民の理解を得る
共同住宅であるマンションで、不特定多数が出入りするエステサロンを開業する以上、近隣住民への配慮を怠らないようにしましょう。普段からコミュニケーションを取り続け、細かな気遣いを見せることにより、エステサロン経営に理解を示してくれる可能性も高まります。ご自身の対応次第では、近隣住民の方がサロンを利用し、リピーターとして常連客の一人になってくれるかもしれません。
こだわりの条件を絞っておく
マンションを利用したエステサロン開業では、自宅サロンやテナントサロンと比較し、外装・内装工事の制限があるほか、物件数も少なくなっています。そのため理想の条件をすべて満たした物件を探すことは非常に難しく、妥協できるポイントや絶対にこだわりたいポイントなどを明確化しておくことが大切です。
開業資金を調達しておく
マンションエステの開業資金の目安として、約110万円〜300万円が相場です。開業資金をすべて貯金で賄える方は問題ありませんが、開業資金が不足してしまう場合には、金融機関からの融資や補助金・助成金の利用を検討してみましょう。エステサロン開業における開業資金の目安や、利用できる補助金・助成金の種類については、下記の記事でもまとめているのでぜひご覧ください。
関連記事：エステサロンの開業資金はいくら？必要な設備費用や助成金について解説
関連記事：エステサロン開業で使える助成金と補助金！申請方法も紹介
開業支援サービスを活用する
マンションエステの開業に不安を感じている場合には、専門家からのアドバイス・コンサルティングを受けられる開業・経営支援サービスを活用するのもおすすめです。物件選びから業務用エステ機器の選び方など、エステサロンを成功に導くノウハウを提供している開業・経営支援サービスであれば、初めてのエステサロン開業でも安定経営を実現しやすくなります。
特に業務用エステ機器とセットで開業・経営支援サービスを提供しているメーカーを選ぶと、集客効果や回転率を向上させながら、サロン経営を成功に導くサポートが受けられます。
私たち株式会社b-modelsでも、『マシンを売らないメーカー』として、業務用エステ機器のご提案とともにエステサロン経営のコンサルティングを提供しています。興味がある方は、下記のリンクからお気軽にお問い合わせください。
まとめ
マンションを利用したエステサロン開業は、初期費用やランニングコストを抑えながら営業開始できるメリットがありますが、開業可能な物件の数が少ないデメリットも存在します。居住用の賃貸マンションで無断にエステサロンを開業してしまえば、契約違反による強制退去や、脱税行為と見なされるリスクが発生するため、十分注意が必要です。
そのため近隣でエステサロン開業が可能なマンションが見つからない場合には、戸建て住宅を使った自宅サロンや、テナントサロンなども検討してみると良いでしょう。
なお、賃貸マンションでのエステサロン開業について相談したいオーナー様は、私たち株式会社b-modelsにご相談ください。b-modelsでは、業務用エステ機器の販売をはじめ、資金調達・販売メニューの構築から集客媒体の代行まで、ワンストップで経営・開業サポートを提供しています。
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